오늘자로 바뀐 '전세대출 보증비율 조정'과 '임차인 상환능력 심사 강화'에 대해 이야기해 보려고 합니다. 가계부채 증가를 막기 위한 금융당국의 새로운 정책이 발표되었는데요. 전세대출을 이용하려는 분들이라면 꼭 알아야 할 내용이 많습니다.
전세대출 보증비율 조정, 무엇이 달라지나?
먼저, 전세대출 보증비율이 달라집니다. 현재 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)는 100%까지 전세대출 보증을 제공하고 있었죠. 하지만 2025년 7월부터는 보증비율이 90%로 일원화됩니다.
이렇게 되면 무엇이 달라질까요? 가장 큰 변화는 대출 한도가 줄어든다는 점입니다. 예를 들어, 기존에는 5억 원짜리 전셋집을 계약할 때 최대 5억 원까지 대출이 가능했다면, 앞으로는 최대 4억 5천만 원까지만 대출받을 수 있습니다.
즉, 대출자의 자금 부담이 증가할 수밖에 없죠. 그동안 전세대출을 통해 전세금을 충당했던 분들은 앞으로 대출 한도가 줄어드는 만큼 추가 자금을 마련해야 합니다.
임차인 상환능력 심사 강화, 무엇을 확인할까?
가장 눈에 띄는 변화는 임차인 상환능력 심사가 강화된다는 점입니다. 기존에는 전세대출을 받을 때 소득심사를 엄격하게 하지 않는 경우도 많았어요. 하지만 7월부터는 전세대출 신청자의 소득과 부채를 철저하게 따집니다.
구체적으로는 DSR(총부채원리금상환비율) 기준이 적용됩니다. DSR이란 연 소득 대비 전체 대출 원리금 상환액 비율을 뜻하는데요. 예를 들어, 연봉이 5천만 원이라면, 연간 대출 원리금 상환액이 일정 비율을 넘지 않도록 제한하는 것입니다.
이뿐만 아니라 소득 증빙이 어려운 프리랜서나 자영업자의 경우, 추가적인 서류 제출을 요구할 가능성이 큽니다. 가계부채 증가를 막기 위한 조치이긴 하지만, 대출을 이용하려는 사람들에게는 문턱이 높아질 수밖에 없는 상황이네요.
** DSR(총부채원리금상환비율)** 출처:매일경제 (네이버지식인)
DSR = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연소득
개인이 받은 모든 대출의 연간 원리금을 연 소득으로 나눈 비율이다.
총부채원리금상환비율(DSR)은 전체 금융부채의 연간 원리금 상환액을 대출자의 연 소득으로 나눠 계산한다.
이 때 금융부채에는 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 모든 종류의 대출이 포함된다. DSR은 소득을 통해 대출한도를 정하는 방법이다.
소득이 높은 만큼 부채를 상환할 능력이 높다고 보기 때문에 더 많이 대출을 받을 수 있다는 것이다. 정부는 DSR 등의 비율을 조정해 대출 규제 정책을 편다.
예를 들어 해당 지역에서 정부가 정한 DSR 비율이 40%라면 1년에 갚아야 할 금액이 연봉의 40% 수준을 넘지 않도록 대출을 받을 수 있다. 이때 DSR 비율을 50%까지 올리면 최대 대출한도가 연봉의 50% 수준까지 올라간다.
즉 DSR 숫자가 커질수록 대출한도가 늘어나기 때문에 대출 규제를 완화하는 것이라 할 수 있다. 자신의 연 소득에 DSR 비율을 곱하면 대출한도를 구할 수 있다.
DSR이 40%이고 연봉이 5000만원이라면 연간 상환액이 2000만 원이 넘지 않도록 대출을 받을 수 있다.
총부채상환비율(DTI) 역시 소득을 통해 대출한도를 정하는 방법이다. 그러나 DTI는 주택담보대출이 아닌 기타 대출의 경우 원금을 뺀 이자만 포함하는 반면 DSR은 모든 대출의 원리금을 연간 상환액에 포함한다. 따라서 모든 대출의 원금까지 고려한 DSR이 더 엄격하게 대출한도를 산정하는 기준이라 할 수 있다.
전세대출 규제 강화가 시장에 미치는 영향
전세대출 규제가 강화되면 부동산 시장에도 영향을 미칠까요? 전문가들은 '그렇다'고 보고 있습니다.
우선, 전세 수요가 줄어들 가능성이 큽니다. 대출 한도가 줄어들면, 많은 사람들이 전세보다는 월세로 방향을 틀 수밖에 없겠죠. 이렇게 되면 월세 시장의 수요가 증가하면서 월세 가격이 오를 가능성이 있습니다.
또한, 집주인 입장에서는 전세가 잘 나가지 않으면 가격을 낮춰야 하는 상황이 올 수도 있습니다. 특히 수도권보다는 지방의 영향이 더 클 것으로 예상됩니다. 지방 부동산 시장은 수도권보다 전세 수요가 적고, 대출 규제까지 겹치면 거래가 둔화될 가능성이 높아 보입니다.
전세대출을 받으려면 어떻게 준비해야 할까?
기존 전세대출 신청 시 필요 서류:
신분증: 주민등록증, 운전면허증 등 본인 확인을 위한 서류
임대차계약서 원본: 확정일자가 기재된 전세계약서
주민등록등본: 최근 1개월 이내 발급된 것
재직증명서: 현재 직장의 재직 여부를 확인하기 위한 서류
소득증빙서류: 근로소득 원천징수영수증, 소득금액증명원 등
계약금 납입 영수증: 전세 계약 시 지급한 계약금의 납입을 증명하는 서류
저
2025년 7월부터 강화된 규정에 따른 추가 요구 서류:
새로운 규정에 따라 임차인의 상환능력 심사가 강화되었습니다. 이에 따라 기존 서류 외에 다음과 같은 서류가 추가로 요구될 수 있습니다:
추가 소득 증빙 서류: 프리랜서나 자영업자의 경우, 소득을 보다 정확하게 파악하기 위해 사업자등록증명원, 소득금액증명원 등 추가적인 소득 증빙 서류가 필요할 수 있습니다.
부채 증빙 서류: 기존 부채 현황을 확인하기 위한 금융거래확인서 등이 요구될 수 있습니다.
이러한 변경 사항은 전세대출의 건전성을 높이고, 가계부채의 안정적 관리를 위한 조치입니다. 전세대출을 계획하고 계시다면, 변경된 서류 요구 사항을 미리 확인하고 준비하시기 바랍니다.
결론
이번 전세대출 보증비율 조정과 임차인 상환능력 심사 강화는 가계부채를 줄이기 위한 정부의 정책 방향을 보여주는 사례입니다. 하지만 대출을 이용하려는 사람들에게는 다소 부담이 될 수도 있는 조치이기도 합니다.
전세대출을 계획하고 있다면, 미리 소득 증빙 서류를 준비하고 신용점수를 관리하며 대출 한도를 사전에 확인하는 것이 중요합니다. 앞으로 부동산 시장이 어떻게 변화할지 주목하면서, 각자의 상황에 맞는 전략을 세워야 할 때입니다.